Takuutarkastukset kuuluvat sekä uudisrakennusten että korjausrakentamisen normaaleihin menettelyihin, joilla varmistetaan rakennustöiden laatu, ennen takuuajan päättymistä. Uudisrakentamisessa takuu- ja vastuuajat voivat jossain määrin vaihdella käytettyjen urakkamuotojen mukaan, mutta tyypillisesti takuuaika on kaksi (2) vuotta ja virhevastuuaika on 10 vuotta. Vastuu kysymyksissä rakennuttajalla/tilaajalla/kiinteistön omistajalla on huomattavasti enemmän vaikutusmahdollisuuksia ennen kahden vuoden mittaisen takuuajan umpeutumista. Tämän jälkeen 10-vuotisvastuuseen kuuluvat tekijät liittyvät usein selvään rakennusvirheeseen, törkeään laiminlyöntiin tai muutoin törkeään tuottamuksellisiin seikkoihin.
Uusien taloyhtiöiden tapaukissa takuutarkastukset tulisi tehdä ns. 1-vuotistakuutarkastuksena. Asuntokauppalain mukaan rakennuttajaurakoitsija vastaa urakoinnin virheistä kiinteistössä. Kuitenkin ne tulee tuoda esille ennen vuositarkastusta, joka pidetään 12–15 kuukauden kuluessa siitä, kun valvontaviranomainen on antanut hyväksynnän rakennuksen käyttöönotosta. Vaikka urakoitsijalla on vastuu virheistä ja puutteista, on kiinteistön omistajalla aina osoitusvelvollisuus virheiden ja puutteiden esiin tuomisessa. Tämän takia takuutarkastukset olisi syytä tehdä aina ammattilaisen toimesta, jotta kaikki tarvittavat korjausvaatimukset saadaan selvästi esitettyä urakoitsijalle.
Korjaushankkeissa sovelletaan yleisesti Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). YSE:ssä määritetään takuuaika, jolloin urakoitsija sopimuksen mukaan vastaa työn tuloksessa ilmenneiden virheiden korjauksesta. YSE:ssä on todettu seuraavaa:
Vastuu takuuaikana ja takuutarkastus
- Urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan, jonka pituus on, ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty, kaksi (2) vuotta. Urakoitsijan suoritukseen, jota takuu koskee, luetaan myös lisä- ja muutostyöt.
- Urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan ne urakkasuorituksessaan takuuaikana ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneiksi esimerkiksi osoittamalla, että kyseessä on normaali kuluminen tai virheellisen käytön taikka tilaajan vastuulle kuuluvien huoltotoimenpiteiden laiminlyönnin aiheuttama vaurio. Sellaiset virheet, jotka vaikeuttavat työntuloksen käyttöä tai aiheuttavat vaaraa tahi rappeutumista, on urakoitsijan viipymättä korjattava tai poistettava. Jos urakoitsija viivyttelee edellä tarkoitettujen töiden tekemisessä, on tilaajalla oikeus tehdä työ urakoitsijan kustannuksella ilmoitettuaan asiasta sitä ennen kirjallisesti urakoitsijalle.
- Virheet, jotka eivät olennaisesti haittaa työntuloksen käyttöä, voidaan sopia hyvitettäviksi arvonvähennyksenä.
- Takuuaika alkaa sinä päivänä, jolloin rakennuskohde tai sen erikseen vastaanotettavaksi sovittu osa vastaanottotarkastuksessa hyväksytään vastaanotetuksi, tai mikäli vastaanottotarkastusta ei pidetä, sinä päivänä, jolloin rakennuskohde otetaan käyttöön.
- Ennen rakennuskohteen valmistumista vastaanotetun urakkasuorituksen osalta takuuaika alkaa urakkasuorituksen 70 §:n mukaisesta tarkastuksesta, mutta kestää sovitun takuuajan rakennuskohteen vastaanotosta lukien. Mikäli rakennuskohteen vastaanotto viivästyy tilaajasta tai muusta urakoitsijasta johtuvasta syystä, takuuaika pidentyy tämän johdosta enintään kolme (3) kuukautta.
- Niissä tapauksissa, joissa urakoitsijan aliurakoitsijalla tai tavarantoimittajalla on urakoitsijan takuuaikaa pidempi takuuaika, urakoitsija vapautuu vastuusta ylimenevältä ajalta, mikäli tilaaja hyväksyy aliurakoitsijan tai tavarantoimittajan sitoumuksen suorasta vastuusta tilaajalle.
- Ellei toisin sovita, sopijapuolten on toimitettava rakennuskohteessa takuutarkastus aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päättymispäivää ja viimeistään sanottuna päättymispäivänä. Mikäli jompikumpi sopijapuoli ei ole ajoissa pyytänyt tarkastusta pidettäväksi määräaikaan mennessä, jatkuu takuuaika vielä yhden kuukauden, jonka aikana tilaaja edelleen on oikeutettu esittämään urakoitsijan takuuajan vastuuseen perustuvat vaatimuksensa.
- Takuutarkastukseen nähden on noudatettava soveltuvin osin vastaanottotarkastuksesta annettuja määräyksiä.
Ennen takuuajan päättymistä, eli noin puolentoistavuoden päästä vastaanottotarkastuksesta, asunto-osakeyhtiössä tulisi järjestää korjaushankkeiden takuutarkastus. Takuutarkastusta ennen olisi hyvä tehdä asukaskyselyt tmv., joihin tilojen käyttäjät voisivat listata havaitsemiaan puutteita. Tarkastuksessa käydään läpi takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet sekä arvioidaan kyselylomakkeiden pohjalta kaikki tilojen käyttäjien antamat puutelistaukset. Takuutarkastuksen yhteydessä, tai sen jälkeen, sovitaan yhteisesti osapuolten välillä puutekorjauksista ja korjausten aikataulusta. Tarkastus on tärkeä taloyhtiölle, sillä silloin on viimeinen hetki ilmoittaa urakoitsijan vastuulle kuuluvista virheistä ja puutteista.
Korjaushankkeissa urakkasopimukseen ja urakan aikana sovitaan pidätettävä takuuajan vakuus, joka on yleensä kaksi (2) prosenttia urakkasummasta. Vakuudeksi hyväksytään joko raha- tai vakuutuslaitoksen antama omavelkainen takaus, rahalaitokseen tehty rahatalletus, viimeisen vakuuden suuruisen laskun eräpäivän asettaminen 27 kuukauden päähän vastaanotosta tai muu tilaajan hyväksymä vakuus takuuajan vakuus urakoitsijan suorituskyvyttömyyden varalta. Korjaushankkeessa taloyhtiön tulee esittää vaatimuksensa ja reklamoida viimeistään 27 kuukauden sisällä urakan vastaanottamisesta, tai muutoin vakuus raukeaa.